Оценка и оценщики

Отчет об оценке

Небывалая толщина этого отчета защищает его от опасности быть прочитанным.
Уинстон Черчилль

Человек, впервые обратившийся за оценкой, иной раз довольно смутно представляет, что же он получит в итоге. Понимает, что оценку, но ему не совсем ясно, в каком виде. На ум, как правило, приходит либо справка, либо оценочный альбом.

На самом деле закон требует от оценщика составить не справку на одном листе, а полноценный письменный отчет об оценке стоимости. Типичный отчет внешне выглядит как брошюра формата А4, переплетенная пластиковой пружиной, с обложкой, титульным листом, с пронумерованными страницами, обязательно прошитая нитью и скрепленная позади пломбой с печатью.

Отчет об оценке состоит из нескольких разделов. Хорошим тоном считается начать отчет с письма заказчику с кратким рассказом о сути проделанной работы, указав в нем краткие характеристики объекта оценки, результат расчетов стоимости и предупредив о том, что данное письмо никак не является отчетом, который следует далее. Затем, как правило, располагается более формальная сводка данных — ключевая информация об объекте, о заказчике, в табличной форме приведено значение рассчитанной стоимости. Этот лист в обязательном порядке подписывается экспертом, проведшим оценку, а также его руководителем.

Хотя большинство заказчиков заканчивают на этом изучение отчета, некоторые проявляют любознательность и пытаются выяснить, как же была рассчитана стоимость их собственности. Однако до расчетов еще далеко, так как отчет содержит в себе массу дополнительной информации, добавленных в соответствии с требованиями закона, а так же включенных в перечень документов по инициативе оценщика.

Итак, какие еще документы может включать в себя отчет после сводки и оглавления? Привожу их примерный перечень: наименование объекта оценки, цель проведения оценки, дата проведения оценки (дата по состоянию на которую определяется стоимость), местоположение объекта, его балансовая стоимость, дата составления отчета, наименование стандартов, на которых основывается оценка, основание для проведения оценки, сведения о заказчике, реквизиты оценщика с указанием серий и номеров документов, необходимых для осуществления оценочной деятельности и т.д.

Далее идет выбор и обоснование вида стоимости, которую требуется оценить. Как правило, это рыночная стоимость, если задачи оценки не требуют расчета иного вида стоимости.

Также оценщики включают в отчет очень важный для себя раздел о принятых допущениях, ограничениях и пределах использования результатов своей работы, в котором пишут, что оценщик не несет ответственности за то-то и то-то, так как подобный раздел может отсечь в дальнейшем неоднозначные претензии.

Наконец, после всех формальностей следуют документы собственно об оценке — разделы с подробным описанием объекта, его характеристиками, фотографиями, описанием местоположения и анализом рынка подобных объектов в регионе или в России в целом (для объектов недвижимости еще и анализом наилучшего и наиболее эффективного использования).

Затем оценщик обосновывает, какими из трех подходов к оценке он воспользовался и определяет методы расчета в рамках подходов, если не сделал этого раньше. Далее идет раздел расчета стоимости, где вначале излагается теория с формулами, а затем они применяются на практике. После расчетов — вывод итоговой величины стоимости из чисел, полученных разными подходами путем присвоения им весовых коэффициентов.

Завершает отчет, как правило, список использованных источников и копии документов, подтверждающих компетентность оценщика (свидетельство о членстве в Саморегулируемой организации оценщиков, страховка, дипломы оценщиков, всевозможные аккредитации и прочие регалии).

Разумеется, отчеты разных оценщиков различаются между собой, но основное их содержание бывает именно таким. В заключение можно лишь сказать, что грамотный отчет не допускает неоднозначного толкования фактов и выводов, приведенных в нем, а также не вводит в заблуждение читателя, позволяя даже неискушенному в оценке человеку разобраться в сути происходящего.

Еще на эту тему:

• Ограничительные условия при оценке
• Процесс оценки
• Принимаем готовую работу
• Частые ошибки оценщиков
• Экспертиза отчетов об оценке
• Экспресс-оценка