Технологии оценки

Частые ошибки оценщиков

Как и любой человек, оценщик не застрахован от ошибок. Основные причины, по которым ошибаются оценщики, — это малый опыт в оценке, низкая квалификация, недостаточно глубокий анализ факторов, влияющих на стоимость, а также ошибки, ставшие следствием сжатых сроков на выполнение работы из-за невнимательности или спешки.

В идеале ошибки должны находиться и исправляться внутри компании, пока отчет не попал к заказчику. Хорошо налаженная многоступенчатая система контроля позволяет отсекать большинство из них, ведь, согласитесь, отчет с ошибкой — это ваше слабое место. Именно вы можете понести убытки от неверно определенной стоимости, не получить вовремя кредит, а сам отчет может легко оспорить ваш оппонент.

В случае, если вы решите подробно изучить отчет, эта статья поможет вашему внимательному взгляду обнаружить какие-то неточности самому. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки в оценке собственности, их можно разделить на несколько основных типов:

• Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.
• Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
• Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
• Противоречия в отчете.
• Ошибочная методология.
• Арифметические ошибки.
• Нарушение формальных требований законодательства.

Если при прочтении отчета у вас возникают вопросы или недопонимание — попросите оценщика прокомментировать этот фрагмент. Грамотного специалиста подобные вопросы никогда не застанут врасплох.

Ниже приведен перечень наиболее распространенных ошибок оценщиков:

Общие методологические ошибки

• Отсутствие аргументированного обоснования применения основных подходов к оценке.
• Несоответствие оцениваемого объекта определению объекта оценки в договоре.
• Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости виду стоимости, соответствующему действующему законодательству.
• В итоговой величине стоимости не учтен результат, полученный хотя бы одним из подходов, изложенных в отчете.
• Описание объекта оценки не позволяет составить полное и однозначное представление о его количественных и качественных характеристиках.
• Имеются арифметические ошибки, влияющие на итоговую величину стоимости.
• Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
• Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.
• Стоимость объекта, полученная одним из методов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
• В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.
• Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.
• Отсутствие описания объектов-аналогов, используемых для сравнения.
• Отсутствие обоснования применяемых корректировок при использовании сравнительного подхода — ошибки в знаках корректировки.
• Проведение процедуры согласования значений полученных результатов с использованием метода расчета итогового значения стоимости как среднеарифметического.
• Несовпадение валюты при выборе денежного потока и ставки дисконтирования.

Ошибки при оценке объектов недвижимости

• Отсутствует раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».
• Определяется стоимость при текущем использовании, хотя цель оценки подразумевает расчет стоимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании.
• Текущее использование объектов-аналогов отличается от вида использования объекта оценки.
• Несоответствие структуры затрат, учтенных в величине удельного стоимостного показателя, принятой структуре затрат, необходимых для расчета стоимости воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
• Неверное отражения величины индекса изменения стоимости строительства временного периода между датой проведения оценки (уровнем текущих цен) и базовым периодом, в котором зафиксирован укрупненный показатель стоимости.
• Отсутствие оценки стоимости земельной составляющей.
• Отсутствие обоснования величины рассчитанного износа.

Оценка машин, оборудования, транспортных средств

• Отсутствие данных, позволяющих идентифицировать объект оценки (год ввода в эксплуатацию, нормированный срок службы и др.).
• Корректировка стоимости проводится не по ведущим параметрам.
• Отсутствие расчетов величины функционального износа при оценке оборудования, снятого с производства.
• Для оборудования, полностью изношенного, не работающего и не подлежащего восстановлению, не определяется ликвидационная стоимость или отсутствует обоснование нецелесообразности его дальнейшего использования.
• При расчете с использованием доходного подхода период получения доходов не соответствует оставшемуся сроку экономической жизни объекта.

Ошибки при оценке бизнеса

• Отсутствие анализа финансового состояния предприятия.
• Отсутствие корректировки результатов деятельности предприятия исходя из наиболее вероятных условий функционирования.
• Отсутствие описания компаний, выбранных в качестве аналогов для использования в расчетах.
• Дисконтирование ежегодного потока доходов осуществляется не на середину года.
• Несоответствие модели формирования денежного потока модели выбранной ставки дисконта.
• Отсутствие необходимых скидок при оценке миноритарных пакетов.
• Согласование результатов итоговой стоимости, полученных в рамках различных подходов, для пакетов акций с разной степенью контроля.
• Не выявлено наличие избыточных активов.
• Отсутствует корректировка обязательств оцениваемой компании.

Еще на эту тему:

• Кто такой оценщик
• Как грамотно выбрать оценщика
• Экспертиза отчетов об оценке
• Принимаем готовую работу
• Недобросовестная и заказная оценка